--- category: "celostatni" media: "text" outlet: "VoxEU / CEPR" url: "https://cepr.org/voxeu/columns/headline-inflation-measures-shouldnt-ignore-costs-home-ownership" date: "2017-09-12" headline: "Ukazatele celkové inflace by neměly přehlížet náklady na vlastnické bydlení" byline: "Tomáš Havránek, Mojmír Hampl" word_count: "1065" translated: "2026-10-05" translation: "voxeu-home-ownership" body_note: "Český překlad anglického originálu, pořízený pomocí AI. Záznamem toho, co bylo napsáno, zůstává anglický text: [Headline inflation measures shouldn't ignore costs of home ownership](/komentare/voxeu-home-ownership/)." --- # Ukazatele celkové inflace by neměly přehlížet náklady na vlastnické bydlení Sedm z deseti Evropanů bydlí ve vlastním, a přesto nejdůležitější evropská míra inflace nezahrnuje náklady spojené s vlastnickým bydlením. V tomto komentáři argumentujeme, že zahrnutí nákladů na vlastnické bydlení by prospělo měnové i makroobezřetnostní politice. Zároveň by se tím tato míra přiblížila tomu, co většina lidí za inflaci považuje. Statistické úřady mnoha zemí měří náklady na vlastnické bydlení výpočtem imputovaného nájemného, které pak zahrnují do ukazatelů celkové inflace. Platí to mimo jiné pro Spojené státy, Japonsko a Švýcarsko. Naproti tomu harmonizovaný index spotřebitelských cen (HICP), nejdůležitější inflační statistika EU, vlastnické bydlení vylučuje, a to z technického důvodu: imputované transakce jsou v rozporu s definicí HICP a bylo by nutné použít složitější přístup založený na čistém pořízení (net acquisitions; Eurostat 2012, 2013). Eurostat o doplnění nákladů na vlastnické bydlení do HICP uvažuje už řadu let. Nečiní tak zčásti proto, že přístup založený na čistém pořízení znamená, že do HICP přímo vstupují ceny nemovitostí (spolu s poplatky spojenými s vlastnictvím a náklady na opravy a údržbu). Protože nákup domu či bytu obsahuje značnou investiční složku, jeho zahrnutí do celkové inflace vyvolává u mnoha statistiků rozpaky. Koncepčně jsou však domy a byty zvláštním případem zboží dlouhodobé spotřeby, protože představují nárok na tok budoucích služeb. Cecchetti (2007) například ukázal, že dlouhodobý kapitálový zisk z vlastnického bydlení je velmi malý. Ceny nemovitostí jsou samozřejmě důležité pro finanční stabilitu samy o sobě a v naší nedávné práci tvrdíme, že jejich zahrnutí do oficiálních měr inflace může pomoci propojit měnovou a makroobezřetnostní politiku (Hampl a Havranek 2017). Mnozí ekonomové sestavili systémy včasného varování před finančními krizemi, v nichž hrají ceny nemovitostí významnou roli (např. Reimers 2012, Babecky et al. 2013, Antunes et al. 2014, Laina et al. 2015, Tölö 2015). Význam cen nemovitostí v indikátorech včasného varování vede některé autory k tomu, že zdůrazňují interakci mezi jejich hodnotou a nastavením měnové politiky. Jako u mnoha dalších otázek v nedávné diskusi o makroobezřetnostní politice však ani zde nepanuje jasná shoda. Jeden myšlenkový proud, zastoupený mimo jiné pracemi Assenmacher-Wesche a Gerlach (2010) a Svensson (2014), tvrdil, že používat měnovou politiku k brzdění růstu cen nemovitostí je příliš nákladné a škodí blahobytu země. Williams (2015) provedl metaanalýzu empirických odhadů z této literatury a zjistil, že pokles cen nemovitostí o 4 % vyvolaný zpřísněním měnové politiky je typicky spojen se ztrátou 1 % HDP. Tato diskuse však často opomíjí pozitivní účinky takové politiky na HDP a zaměstnanost během poklesu, kdy tradiční cílování CPI, vezmeme-li v úvahu ceny nemovitostí, znamená menší uvolnění, než by jinak bylo optimální. Jinými slovy, je důležité zdůraznit, že cílování inflace je symetrické, ať už je složení inflační řady jakékoli. Několik studií prokázalo užitečnost zohlednění finanční stability (včetně cen nemovitostí, které zde hrají nejvýraznější roli) v pravidlech měnové politiky v režimu cílování inflace. Doklady pro to přinesli například Aydin a Volkan (2011). Použili strukturální model měnové politiky kalibrovaný pro Jižní Koreu a zjistili, že sledování cen nemovitostí vede k mírnějším výkyvům hospodářského cyklu než konvenční cílování inflace. Ceny nemovitostí jsou z oficiálních měr inflace zpravidla vyloučeny, zatímco jiné statky, které rovněž poskytují tok budoucích služeb (zboží dlouhodobé spotřeby jako automobily a pračky), zahrnuty jsou. Pro tuto konvenci neexistuje jasný teoretický důvod kromě intuice a praktičnosti. Argumentem v její prospěch je, že u domů a bytů je investiční složka v poměru ke složce spotřební větší než u zboží dlouhodobé spotřeby, jako jsou auta. Část hodnoty navíc připadá například na pozemek, který se neopotřebovává, a proto bývá považován za dobrého uchovatele hodnoty. Jednotlivá pozorování však naznačují, že mnohé domácnosti přistupují alespoň k nákupu svého prvního bydlení spíše jako ke spotřebě než k investici. A teoreticky by ceny všech aktiv, včetně nemovitostí, akcií a dluhopisů, měly být v zásadě do inflace zahrnuty, pokud chceme měřit současné náklady očekávané celoživotní spotřeby, a nikoli pouze spotřeby současné (Alchian a Klein 1973). Kromě známých studií (Alchian a Klein 1973; Goodhart 2001) se za zahrnutí cen nemovitostí do indexu spotřebitelských cen vyslovila řada dalších autorů. Bryan et al. (2002) například ukázali, že ve Spojených státech vynechání cen nemovitostí vnáší do indexu zkreslení z vyloučených statků (excluded goods bias) a vede k podhodnocení CPI přibližně o 0,25 procentního bodu ročně. Diewert a Nakamura (2009) také poukázali na potřebu přímější míry inflace cen nemovitostí v oficiálním indexu CPI. Naznačili, že nedávné období nízké oficiální inflace může být výsledkem chybného měření skutečného vývoje spotřebitelských cen. Graf 1 ukazuje čtvrtletní meziroční změny HICP v eurozóně, indexu vlastnického bydlení konzistentního s HICP a indexu samotných cen nemovitostí. Růst posledních dvou indexů byl v letech 2011 až 2014 pod oficiální inflací a od roku 2015 ji převyšuje. Z toho plyne, že zahrnutí nákladů na vlastnické bydlení do HICP by měnovou politiku ECB učinilo spíše ještě proticykličtější. Rozsah tohoto efektu závisí na váze přisouzené indexu vlastnického bydlení nebo indexu cen nemovitostí, ale i váha 10 % by v některých obdobích znamenala rozdíl v HICP až půl procentního bodu. Graf 1 Nenulová váha cen nemovitostí by učinila měnovou politiku v eurozóně proticykličtější Poznámky: Agregátní index vlastnického bydlení pro eurozónu je spočten s použitím vah jednotlivých zemí, které Eurostat používá při konstrukci harmonizovaného indexu spotřebitelských cen. Zdroj: Eurostat. Častým argumentem proti zahrnutí cen nemovitostí je zpoždění v dostupnosti dat. Jde o problém, který však několik statistických úřadů překonalo (Hampl a Havranek 2017). Například česká celková měsíční inflace zahrnuje ceny nemovitostí s váhou 1,4 % pro většinu regionů a s váhou 2,3 % pro hlavní město Prahu. Česká národní banka, což je mezi centrálními bankami neobvyklé, počítá vlastní doplňkový index inflace (CPIH), v němž mají ceny nemovitostí váhu 15 % podle svého podílu na výdajích spotřebitelů. Tento index banka zveřejňuje ve své zprávě o inflaci. V některých zemích lze data brát přímo z katastru nemovitostí, kde jsou veškeré cenové informace k dispozici během několika dnů po změně vlastníka. Mezi mnoha argumenty pro zahrnutí nákladů na vlastnické bydlení do celkového CPI vyniká jeden: index CPI by se tím přiblížil tomu, co většina lidí považuje za inflaci. Ve známém článku s barvitým názvem „Measuring inflation: the core is rotten“ (Měření inflace: jádro je zkažené) James Bullard, prezident Federální rezervní banky v St. Louis, kritizoval zaměření Fedu na jádrovou inflaci a tvrdil, že bychom měli věnovat více pozornosti širšímu ukazateli. Parafrázujeme-li provokativní výrok, s nímž Bullard (2011) přišel: bezprostředním přínosem odklonu od výlučného důrazu na míru inflace, která nezahrnuje náklady na vlastnické bydlení, by bylo znovu propojit centrální banky a statistické úřady s domácnostmi a firmami, které změny cen poznají na první pohled.